Woning splitsen - checklist

De Nederlandse woningmarkt staat onder druk. Er is een groot tekort aan woningen, vooral voor starters en kleinere huishoudens. Een van de oplossingen is woning splitsen: het opdelen van een bestaande, vaak grotere woning in twee of meer zelfstandige woonruimtes. Dit biedt kansen, zoals extra woonruimte en financieel rendement, maar het is een complex proces met veel regels en aandachtspunten. Deze gids en checklist helpen u op weg.

Wat is woningsplitsen precies?

Het is cruciaal om de termen te begrijpen, want ze hebben verschillende juridische en praktische gevolgen:

• Bouwkundig splitsen: U verbouwt één woning fysiek tot meerdere zelfstandige eenheden, elk met eigen keuken, badkamer en toilet. Het pand blijft kadastraal één geheel en u bent gericht op verhuur. U heeft meestal een omgevingsvergunning nodig voor de verbouwing.
• Kadastraal splitsen (appartementsrecht): U splitst het eigendomsrecht van het pand juridisch op in appartementsrechten. Elke eenheid kan dan apart verkocht worden. Dit vereist een bouwkundige splitsing, een notariële splitsingsakte, inschrijving bij het Kadaster en de verplichte oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Mogelijk is ook een aparte splitsingsvergunning nodig.
• Verkamering (kamerverhuur): U verhuurt kamers binnen één woning waarbij bewoners essentiële voorzieningen (keuken, badkamer) delen. Dit is geen woningsplitsing, maar wordt vaak wel door gemeenten gereguleerd, soms met vergelijkbare regels.

Dit artikel focust op woning splitsen (bouwkundig en kadastraal).

Regelgeving: waar moet u aan denken?

Woningsplitsing wordt geregeld door landelijke wetten, maar vooral door lokaal beleid.

1. De omgevingswet:
   • Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan): Controleer eerst het omgevingsplan van uw gemeente. Vaak staat hierin dat er maar één woning per bouwvlak is toegestaan. Splitsen is dan in strijd met het plan.
   • Omgevingsvergunning: U heeft vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Dit kan zijn voor:
     • Een technische bouwactiviteit (de verbouwing zelf).
     • Een omgevingsplanactiviteit (OPA), omdat u afwijkt van het toegestane gebruik (meer woningen). Vaak is dit een buitenplanse OPA (BOPA), wat een zwaardere procedure betekent.
   • De aanvraag verloopt via het digitale Omgevingsloket.
2. Gemeentelijk beleid = cruciaal:
   • Lokale regels: Gemeenten bepalen of en onder welke voorwaarden u mag splitsen. Dit beleid verschilt enorm! Check altijd de specifieke regels in uw gemeente. Veelvoorkomende eisen zijn:
     • Minimale gebruiksoppervlakte (GBO) per nieuwe woning (bv. 40m², 50m² of meer).
     • Parkeernormen (vaak parkeren op eigen terrein oplossen).
     • Leefbaarheidstoets (impact op de buurt, geluid, privacy).
     • Eisen aan buitenruimte en/of (fietsen)berging.
     • Beperkingen in bepaalde wijken of een verbod op splitsen.
3. De Huisvestingswet 2014:
   • Vergunning woningvorming: Sommige gemeenten (vooral in gebieden met woningschaarste) eisen via hun Huisvestingsverordening een aparte vergunning voor woningvorming. Dit komt naast de omgevingsvergunning. Check of dit in uw gemeente geldt.
   • Splitsingsvergunning (kadastraal): Soms is er ook een aparte vergunning nodig specifiek voor de kadastrale splitsing.
   • Opkoopbescherming: Steeds meer gemeenten voeren opkoopbescherming in. Woningen onder een bepaalde WOZ-waarde (vaak NHG-grens) mogen na aankoop vaak 4 jaar niet verhuurd worden. Dit kan uw plannen voor verhuur na splitsing dwarsbomen. Check dit!
4. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl):
   • Dit besluit (opvolger bouwbesluit) stelt de minimale technische eisen waaraan alle (ook gesplitste) woningen landelijk moeten voldoen qua veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Gemeenten kunnen strengere eisen stellen.

Technische eisen:

De gesplitste woningen moeten voldoen aan diverse technische eisen, vooral uit het Bbl en eventuele lokale aanvullingen:

• Geluidsisolatie: Cruciaal voor wooncomfort. Er gelden minimumeisen (NEN 5077) voor luchtgeluid (stemmen, muziek) en contactgeluid (lopen) tussen de woningen. Dit vereist vaak speciale vloeren en wanden, wat kostbaar kan zijn. Soms is een akoestisch rapport verplicht.
• Brandveiligheid: Hoge prioriteit. Elke woning moet een apart brandcompartiment zijn. Scheidingswanden en -vloeren moeten een minimale brandwerendheid (WBDbo, bv. 30 of 60 minuten) hebben. Veilige vluchtroutes, brandwerende deuren en verplichte rookmelders (NEN 2555) zijn essentieel.
• Nutsvoorzieningen: Elke zelfstandige woning moet eigen, aparte aansluitingen hebben voor elektra, water en riolering (en eventueel gas). Bij kadastrale splitsing zijn aparte meters vrijwel altijd verplicht.
• Minimale Gebruiksoppervlakte (GBO): Het Bbl stelt geen eis, maar gemeenten wel. De vereiste minimale GBO per woning verschilt sterk (van 25m² tot 75m² of meer). Check dit lokaal!
• Daglicht en Ventilatie: Elke verblijfsruimte (woon-, slaapkamer) moet voldoende daglicht en ventilatiemogelijkheden hebben volgens Bbl-eisen.
• Buitenruimte en Berging: Het Bbl eist dit niet, maar veel gemeenten wel. Vaak moet elke woning een eigen (of gedeelde) buitenruimte (balkon, tuin) en een (fietsen)berging hebben.
• Parkeren: Een veelvoorkomend knelpunt. U moet meestal de extra benodigde parkeerplaatsen (volgens gemeentelijke parkeernormen) op eigen terrein realiseren. Lukt dat niet, dan is splitsing vaak lastig of onmogelijk. Soms komen bewoners van gesplitste woningen niet in aanmerking voor een parkeervergunning.

Financiële aspecten: kosten, baten en hobbels

Splitsen is een flinke investering. Houd rekening met:

De vereniging van eigenaars (VvE): alleen bij verkoop

Bij kadastrale splitsing (om te verkopen) bent u wettelijk verplicht een VvE op te richten.

• Doel: Behartigen van gemeenschappelijke belangen van alle eigenaren.
• Taken: Beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen (dak, gevel, trappenhuis etc.), verplicht reservefonds voor groot onderhoud, afsluiten verzekeringen (opstal), financieel beheer.
• Organisatie: Alle eigenaren zijn lid. Besluiten worden genomen in de Algemene Ledenvergadering (ALV). Een bestuur (leden of externe beheerder) voert het dagelijks beheer.
• Kosten: Oprichtingskosten (notaris, KVK) en lopende kosten (beheer, verzekering, reservefonds) die via de maandelijkse VvE-bijdrage door alle leden worden betaald.

Een VvE voegt een laag van organisatie, kosten en mogelijke discussies toe. Bij bouwkundige splitsing (verhuur) is er geen VvE.

De checklist: woningsplitsen stap-voor-stap

Deze checklist helpt u de belangrijkste stappen te doorlopen.

Voordelen en nadelen: een balans

Conclusie en advies

Woning splitsen kan een waardevolle bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort en biedt kansen voor eigenaren. Het is echter een ingrijpend, kostbaar en complex traject met veel juridische, technische en financiële haken en ogen. Een goede voorbereiding en deskundig advies zijn essentieel.

Met de juiste aanpak en begeleiding kan woningsplitsing een succesvol project zijn.