De Regels: Faciliterend, Maar Met Duidelijke Criteria

Het beleid in Bodegraven-Reeuwijk is in de basis faciliterend, maar kent strikte toetsingscriteria. Het is belangrijk om te weten wat wel en niet is toegestaan:

• Toegestane Splitsing: U mag één bestaande woning opdelen in twee of maximaal drie zelfstandige woningen. Splitsing naar meer dan drie eenheden is niet toegestaan volgens de algemene beleidsregels.
• Uitzonderingen: Transformatie van niet-woningen naar woningen is niet toegestaan. Daarnaast zijn er specifieke uitsluitingen voor het plassengebied en het kernwinkelgebied van Bodegraven.
• Maatwerk Buitengebied: In het buitengebied zijn splitsingen mogelijk, maar hier gelden specifieke voorwaarden, zoals het verbod op het aanleggen van een nieuwe in- of uitrit.

Essentiële Vergunningen voor Uw Splitsing

Voor het realiseren van een gesplitste woning heeft u in de meeste gevallen twee soorten vergunningen nodig:

1. Omgevingsvergunning (Bouwen en/of Gebruik): Deze is vereist voor alle fysieke aanpassingen die nodig zijn om de woning bouwkundig te splitsen en het gebruik te wijzigen naar meerdere zelfstandige eenheden. Let op: inwoning, waarbij u zelf in de woning blijft wonen en één of twee kamers verhuurt, vereist deze vergunning doorgaans niet.
2. Splitsingsvergunning (Kadastraal): Deze is noodzakelijk voor de juridische splitsing van het pand in appartementsrechten.

De aanvragen voor deze vergunningen lopen via het Omgevingsloket (ODMH) of direct via de gemeente.

Lokale Eisen en Toetsingscriteria

Voordat de gemeente groen licht geeft, moet uw splitsingsplan aan diverse lokale eisen voldoen. Deze criteria zijn ontworpen om de kwaliteit van de nieuwe woningen en de buurt te waarborgen:

Minimale Oppervlakte en Kwaliteit

Elke nieuwe, zelfstandige woning die u creëert, moet een gebruiksoppervlakte van minimaal 40 m² hebben. Daarnaast moeten de nieuwe eenheden voldoen aan de algemene bouwtechnische eisen zoals vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Leefbaarheid en Spreiding (Clustering)

Om te voorkomen dat hele straten bestaan uit gesplitste woningen, hanteert de gemeente strikte spreidingseisen:

• Binnen de bebouwde kom: Aan beide zijden van het pand moeten minimaal vier ongesplitste woningen aanwezig zijn.
• Centrum Bodegraven: Hier gelden percentages: maximaal 15% van de woningen mag gesplitst zijn in straten met meer dan 50 woningen, en maximaal 10% in straten met minder dan 50 woningen.
• Overige kernen: Hier mag maximaal 5% van de woningen gesplitst zijn.

Participatie en Omgeving

U dient aan te tonen dat u omwonenden heeft betrokken bij uw plannen, conform de gemeentelijke participatierichtlijn. Klachten uit de directe omgeving worden meegewogen in de beoordeling.

Parkeren

De extra parkeerbehoefte die door de splitsing ontstaat, moet in principe op uw eigen terrein worden opgelost. Alleen als u kunt aantonen dat er voldoende openbare parkeergelegenheid beschikbaar is, kan hiervan worden afgeweken.

Opkoopbescherming

Houd er rekening mee dat de gemeente opkoopbescherming kent voor woningen tot een bepaalde prijsklasse (prijspeil 2022: € 355.000). Als uw woning in deze categorie valt, kan dit gevolgen hebben voor de verhuur van de gesplitste eenheden.

Kosten en Leges

Voor het aanvragen van de benodigde vergunningen betaalt u leges aan de gemeente. De tarieven hiervoor zijn vastgelegd in de Legesverordening Bodegraven-Reeuwijk 2025. De kosten voor de omgevingsvergunning bouwen zijn doorgaans afhankelijk van de totale bouwsom. Voor de splitsingsvergunning zelf is er een specifiek tarief dat u het beste direct bij de gemeente kunt opvragen.

Let op: De tarieven kunnen jaarlijks wijzigen. Wij adviseren u om de meest recente Legesverordening te raadplegen voor de exacte kosten.

Hoe WoningenSplitsen.nl U Ondersteunt

Het navigeren door de Beleidsregels uitvoering beleidsnotitie woningsplitsing, het Paraplubestemmingsplan Wonen en de participatie-eisen is complex. Hier ligt de kracht van WoningenSplitsen.nl.

Wij nemen het gehele traject uit handen, van de initiële haalbaarheidsstudie tot de definitieve oplevering:

1. Beleidstoetsing: Wij controleren direct of uw pand voldoet aan de minimale GBO-eisen, de clusteringseisen en de uitsluitingsgebieden.
2. Vergunningstraject: Wij verzorgen de aanvragen voor zowel de omgevingsvergunning als de splitsingsvergunning, inclusief de benodigde technische tekeningen en onderbouwingen.
3. Participatiebegeleiding: Wij helpen u bij het opstellen van de participatie met omwonenden, zodat u aan deze cruciale eis kunt voldoen.

Door onze expertise in Bodegraven-Reeuwijk te combineren met onze bouwkundige en juridische kennis, minimaliseren wij de kans op vertragingen en afwijzingen.

Neem vandaag nog contact met ons op om de mogelijkheden voor uw woning in Bodegraven-Reeuwijk te bespreken.

Bronnen

1. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR726585/1
2. https://ftp.bodegraven-reeuwijk.nl/NL.IMRO.1901.BPpluWonen-BP40/t_NL.IMRO.1901.BPpluWonen-BP40.pdf
3. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR694609/2
4. https://www.bodegraven-reeuwijk.nl/wijzigingen-in-woningvoorraad
5. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR733008
6. https://www.bodegraven-reeuwijk.nl/opkoopbescherming